现有的城市建设用地足以容纳目前的城镇人口，城市一味扩张，造成土地资源浪费的问题必须解决。根据国务院安排，部分特大城市已经开始拟划城市发展边界，集约节约利用土地在边界之内是旧城改造、存量挖潜，在边界之外则是农村土地整治。而在一千万亩城市建设用地之外，农村土地流转问题已经成为牵制新型城镇化的根本问题。
这一次，是土地问题
“城镇化的问题，一个是人的问题，一个是地的问题。”在“2014莫干山会议”正式开幕之前，9月18日上午，一个以“城镇化”为名的讨论小组已经完成了首次交锋，主办方为本组拟定的议题“城镇化进程中的政府与市场”被改为“农村土地流转问题”，而这一小组讨论也成为六组中讨论最为激烈的一组。
按照新型城镇化目标，力促五年内一亿农民进城，农民的宅基地退出问题成为政策设计的重点。讨论会上，一位政府官员称，农民变成城市户口，农房被闲置，为了集约节约利用土地，一定要打开宅基地退出通道，这就涉及到是否可以在全县范围内做土地流转，以及如何界定集体经济组织、所有权和他物权（在他人所有的物上设定或享有的权利）是否能分开等问题。
农村土地流转在各地已有试点，部分地区已经形成了较为完备的特有模式。发改委城市和小城镇改革发展中心政策研究处研究员张惠强认为成都模式有借鉴意义，“以成都为例，进行体外流转，农民自己成立土地股份合作社或资产管理公司，整理完后卖给企业”。张惠强曾为完成博士论文，专门到成都做调研，“一种办法是允许开发，但要收取集体土地所有权首次使用费，利用税费完善补贴机制。在成都，每个地区费率都不一样，也不需要定一个统一标准，我觉得改革就是做一个微调，最后是调出来的。”张惠强说。
北京大学法学院教授凌斌表示，“从南海模式、浏阳模式到成都、重庆模式，再到嘉兴、无锡、余姚模式，从各地的试点经验中可以发现，成功的改革经验背后都有两条规律：个是基层的政府和集体发挥了非常重要的作用，第二个是他们都采取了企业经营的方式，不论是成立投资公司、担保公司，还是土地交易平台，他们都采取了企业经营的方式。”
尽管在推动宅基地市场化退出的方向上并无太大分歧，但目前中国各地进行的土地改革试验，尚未取得广泛共识，难以提炼出一个能而够顾及多方目标且适合推广的试点经验。
土地流转的权利是什么、流转的方式是什么、农村宅基地如何退出等关键问题仍待破题。“具体流转方案是有分歧的，但讨论之后会发现是否突破农村集体土地所有制是一个根本点。”凌斌说。
土地流转“试验田”
2014莫干山会议正式开始后的个晚上，“青年圆桌：城镇化进程中的政府与市场”讨论场地挤满了参与者。“个问题是所有制问题，第二个是技术问题，如果所有制问题达不成共识就无法讨论技术问题，这就相当于，如果连要走计划经济还是商品经济的问题都没有共识，怎么走的问题就无从谈起。”亚洲金融与法律会会长许成钢在参与讨论时提到，首先应该考虑土地所有制问题。
不过，讨论会上对所有制问题并未达成共识，许成钢中途离场。而后的讨论主题变得更为具体，“简单通过私有化的方式是不能解决问题的，”参与讨论的一位政府官员说，“在不动土地所有制的前提下，我们是否能够制定出帮助土地流转、农民进城的可行性方案。”
