农村产权交易路越走越宽

      土地流转过程中，最令人担心的是什么？最担心农地“非农非粮化”，农民最怕利益受侵害，受让方最怕经营权得不到保障。为了让、农民、受让方心里都托底，近年来，湖北武汉等地在确保农民权益、完善土地流转市场建设等方面进行了有益的探索和实践。

      日前，记者来到湖北武汉农村综合产权交易所。只见大型电子显示屏上，循环播放着数十宗土地经营权流转信息，交易所里人来人往。武汉农村综合产权交易所于2009年4月30日正式成立，是最早成立的综合性农村交易机构之一。

      推动土地经营权等农村产权流转交易公开、公正、规范运行,武汉农村综合产权交易所的探索受到关注。

      阳光交易

      袁惠文是武汉市新洲区仓埠街丰乐村人，早年从事其他产业赚了一些钱。2006年，他回村里承包60多亩“四荒地”，发展紫薇等苗木产业。现在袁惠文成为武汉海帆生态农业有限公司的董事长。

      袁惠文介绍说，去年，他们公司依托武汉农村综合产权交易所与丰乐村签订了180多亩荒地的流转协议，签订协议的过程很规范：丰乐村多次召开村民代表大会形成决议，至少三分之二以上的村民代表签字同意；公司向武汉农村综合产权交易所提出流转申请，进行了5天公示；武汉农村综合产权交易所向他们公司颁发了土地流转交易鉴证书。

      2008年之前，武汉很多农村的土地流转都是口头协议，没有法律约束力。2009年武汉农村综合产权交易所成立后，武汉市出台文件要求，武汉所有农村的土地承包经营权、农村集体经济组织的“四荒地”使用权、农村集体经济组织的养殖水面承包经营权、农村集体的林地使用权和林木所有权等有10大类农村集体产权，采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转的，必须在农交所挂牌交易。武汉农村综合产权交易所由市、县、区三级交易平台组成，在项目审查过程中，流转合同必须使用统一格式，要逐级审批。

      “拥有了土地经营权鉴证书，我就有了享受武汉市财政补贴的重要依据。土地经营权鉴证书可以作为农村产权变更的流转交易凭证，还可以作为农村土地经营权权证进行抵押贷款。”袁惠文说。

      “通过农村产权流转交易，增加了农民财产性收入，加速了农村资源流动，了农村要素市场，盘活了农村集体资产。通过公开、公平、公正的阳光交易，从源头上防止腐败的发生，维护了农村集体经济组织成员的利益。”武汉市农委有关负责人说。

      风险管控

      在农村产权交易过程中，农民是相对弱势一方。如何做好风险防范，保证交易不违背农民意愿，让农民的利益在程度上得到保障？

      武汉市农村综合产权交易所总经理孙晓燕认为，做好农村产权流转交易风险管控，首先要从制度建设和监督管理方面下功夫。他们规定，农民的承包地流转交易，必须是农民本人自愿转让；农村集体经济组织产权转让，一律要求集体经济组织成员或成员代表三分之二以上同意；农户产权转让，一律要求拥有完全民事行为能力，对长期流转土地承包经营权的农民还要求有稳定的生活来源和居所。

      如今，一些农村土地租金持续看涨。为了确保农民获得的土地租金能够持续增长，武汉农村综合产权交易所在项目审批过程中，建立了租金递增机制。例如，武汉市海帆生态农业公司与丰乐村2014年签订的一份183.2亩荒地的土地流转合同中，明确流转期限为2014年1月1日至2028年1月1日，价格为每亩460元，每5年递增10%。

      为了防止公司经营不善影响农民财产权益，武汉市农村经营管理部门要求企业流转土地缴纳风险保证金，金额是每年租金的1至3倍，一次性交齐。土地租金和风险保证金都统一存放到武汉市区县的资源、资产和资金三资监管中心。一旦企业无法按时给付租金，就用风险保证金支付农民租金。

      “对农村集体产权流转交易进行公示，是确保土地产权交易公开、公平、公正的重要手段。”孙晓燕说，“当农村产权交易价格低于标的底价时，产权持有者有优先回购权；农村土地折资入股后的权益或收益分配权交易，土地所在的农村集体经济组织、农民专业合作社有优先购买权；农村集体经济项目的承包经营权转让，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先购买权。”

      孙晓燕认为，农村土地产权交易是一件新生事物，武汉农村综合产权交易所在发展中遇到了一些困难和问题，还需要不断探索破解。首先，现有的法律法规和政策仍然不够完善，例如土地经营权如何二次流转等问题，一定程度上制约了农村产权的流动；其次，目前不少农村产权确权困难，进展缓慢，土地经营权的法律地位需要进一步明确；第三，抵押融资存在困难，农村资产缺乏专业评估机构和评估人员，还未建立农业评估的行业标准。

      制度创新

      从事水产养殖的刘爱华，2010年成立了武周水产养殖专业合作社，承租了新洲区仓埠街宋咀村1000多亩荒滩。经营过程中资金短缺，刘爱华拿着1000多亩荒滩的农村产权流转交易鉴证书，到银行申请抵押贴息贷款，次申请就获得了1000万元抵押贷款，财政贴息50%。刘爱华拿到贷款后，就大刀阔斧改造鱼塘。

      截至4月底，武汉农村综合产权交易所累计进行产权交易2169宗，交易金额127.27亿元，并且联合金融机构，为农业企业、合作社、种养殖大户提供抵押贷款19.74亿元，其中单笔金额达2亿元。

      土地经营权抵押融资的好处显而易见，但有人担心是否会造成农民有失地风险。武汉市农委有关负责人认为，由于农民在土地流转中流转的仅仅是土地的经营权，土地本身的权属及其附属的各种利益的归属并没有改变，所以土地经营权抵押物贷款并不会造成农民失地。而且，实际操作中农村土地经营权的抵押必须征得土地所有权人和原承包权人的同意，抵押期限为流转期限内，同时抵押权人取得的土地经营权期限应为5年以上，截至信贷抵押之日起，剩余期限不短于1年。

      “为了管控农村产权抵押风险，武汉农交所引进了担保公司，为融资主体在抵押物不足时提供担保。目前武汉正在组织相关部门研究风险补偿等制度，研究依托农业投资公司设立政策性资产管理公司处置发生经营风险的土地及不良资产等措施。”武汉市农委有关负责人说。