农业用地在土地承包期限内,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
1月15日下午六点多,在新华视点的官方微博上连续推送了两条惊天动地的消息,核心内容如下:
、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化,把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。
第二、尽管宅基地可以入市了,从制度安排上进行了解锁,但是宅基地入市的主要目的是用于实现租购并举的住房制度,主要是用于租赁用途。这一点意味着私人购置农民的宅基地仍然是不被允许的,不受法律的保障。
第三、明确政府将不再是居住用地提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
显而易见的是,利用集体建设用地建设租赁住房,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时,因集体建设用地入市后只能用于租赁,不可出售,因此对房价影响不大,但可能带动租赁市场,增加市场供应,或可带动部分区域租金下调。
由此来看,未来宅基地很可能并不仅仅是为了租赁用途这么简单,而是可以从使用权来说近似市场化;而能够获得宅基地使用权的是非房地产企业,可能也意味着通过开发宅基获得的收益将是归属于农民所有。这将改写楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市;从利益分配的角度,农民的利益将可能会因此而大幅度提高,收入分配的天平将朝着拥有土地的农民倾斜,这种一直被忽视的财富有很大程度将被兑现!